היכולת לרכוש דיור כמדד לרמת מחירי הדיור במשק - קובי ורשבסקי

קובי ורשבסקי

המחקר עוסק בבחינת היכולת לרכוש דיור (Affordability) כמדד לרמת מחירי הדיור במשק ולקושי העומד בפני משקי-בית שונים בבואם לרכוש דיור. היכולת של משק בית לרכוש יחידת דיור היא אינדיקטור לאפשרויות העומדות בפניו בשוק הדיור וכלי להערכת מדיניות דיור ממשלתית. אנו מציעים אפשרויות לשיפור איכות תוצאות השימוש ביחס היכולת לרכוש דיור כמדד לרמת מחירי הדיור במשק ולבחינת הקשיים ביכולת לרכוש דיור העומדים בפני משקי-בית בעלי הכנסה המשתייכת לעשירוני ההכנסה הנמוכים באוכלוסייה וכן לטיפולוגיות שונות של משקי בית, בעלי מאפיינים סוציו-דמוגרפיים וכלכליים דומים.

 

בשלב הראשון של המחקר אנו מציעים מודל סטרוקטוראלי של משוואות ביקוש והיצע, הכולל משתנים מקרו-כלכליים המסבירים את השנוי ביכולת לרכוש דיור. המודל מאפשר לבחון את רמת מחירי הדיור, במונחי שכר, בראייה ארוכת טווח, תוך בקרת המשתנים הכלכליים המשפיעים על שוק הדיור. בשלב השני של המחקר אנו משתמשים במודל לבחינה ארוכת טווח של יחס היכולת לרכוש דיור בהתייחס לעשירוני הכנסה שונים באוכלוסייה. כמו-כן, אנו בוחנים את יחס היכולת לרכוש דיור כמדד ליכולת החזר הלוואת דיור בערים שונות. השימוש בעשירוני הכנסה שונים מאפשר מיקוד ובהירות רבים יותר במסקנות הנובעות מכלי המדידה בהתייחס לרובדי אוכלוסייה שונים בערים שונות. הכלים שאנו מציעים מאפשרים ניתוח פרטני יותר של שוק הדיור, מ"נקודת המבט" הממוקדת של רובד אוכלוסייה (המתבטא בעשירוני הכנסה) ועיר.

 

בשלב השלישי של המחקר, אנו בוחנים את היכולת לרכוש דיור של טיפוסי משקי-בית שונים באוכלוסייה, בעלי מאפיינים סוציו-דמוגרפיים דומים (טיפולוגיות משקי-בית). באמצעות ההתמקדות בטיפולוגיות משקי-בית שונות, אנו בוחנים האם קיים למשקי-בית השייכים לכל טיפולוגיה קשיים ביכולת לרכוש דיור, תוך התבססות על צורכי דיור "סטנדרטיים" המתאימים למשקי-בית השייכים לאותה טיפולוגיה ומחירם של צורכי דיור אלו. בנוסף, אנו מציעים סרגל למדידת הקשיים ביכולת לרכוש דיור בתוך "מרחב" טיפולוגית משקי הבית, במונחים של מספר סטיות תקן מ"סטנדרט" היכולת לרכוש דיור בטיפולוגיה. ננסה להסביר המרחקים על סרגל הקושי באמצעות מאפיינים סוציו-דמוגרפיים "סמויים", כאלה שלא ניתן להסבירם באופן אינטואיטיבי (לדוגמא, דת ראש משק-הבית, יבשת עלייה לארץ וכו').

 

מנחה: ד"ר דני בן-שחר