ניידות בשוק הדיור: ניתוח דפוסי מעבר ודינמיקת התמיינות פנים מטרופולינית - טל מודעי-שניר

טל מודעי-שניר

מחקר זה עוסק בתהליך הדינמי של היווצרות תפרוסת מאפייני האוכלוסייה במרחב. תפרוסת מאפייני האוכלוסייה במרחב נובעת מתהליך התמיינות המאופיין בהתקבצות של אוכלוסייה בעלת מאפיינים דומים. תהליך ההתמיינות יוצא לפועל באמצעות הניידות המרחבית של משקי הבית, ושוק הדיור הוא המתווך בתהליך זה באמצעות תהליכי פינוי ואכלוס מתואמים של משקי הבית; לפיכך, מחקר זה ינקוט בגישה המשלבת שלושה תחומי ידע: התמיינות וסגרגציה, ניידות משקי הבית ודינמיקה של שוק הדיור. המחקר יתמקד בבחינת תהליכי התמיינות במערכת מטרופולינית המהווה שוק דיור ועבודה אחד ויתאר דינמיקה של התפתחות המטרופולין. במסגרת המחקר, המטרופולין הוא מערכת פתוחה ומאפייני ההתפתחות של המטרופולין (הגירה בין-לאומית, הגירה אל ומחוץ למטרופולין ותוספות למלאי שוק הדיור המקומי) ייבחנו כפקטורים המחוללים דפוסי מעבר ייחודיים ומשפיעים על כלל דפוסי המעבר במטרופולין.

 

דינמיקת ההתמיינות המרחבית מערבת שלושה מימדים שונים: מימד הפרט, המימד המקומי והמימד האזורי-מטרופוליני; תהליכים ברמת הפרט (דפוסי הניידות המרחבית) יוצרים באופן מצרפי שינויים מקומיים הבאים לידי ביטוי בתבנית המרחבית של מאפייני אוכלוסיה. מטרת מחקר זה היא לבחון ולנתח את הדינמיקה של תהליך ההתמיינות המרחבית, במסגרת אינטגרטיבית המשלבת בין שלושת המימדים; המחקר יבחן את דפוסי המעבר של קבוצות האוכלוסייה השונות במטרופולין כמכאניזם דינמי אשר מחד מושפע ממאפייני האוכלוסייה באזורי המטרופולין השונים ומאידך מביא לשינויים במאפיינים אלו, ולפיכך גם לשינויים בתבנית המרחבית של מאפייני אוכלוסייה. תהליכים אחרים המובילים לשינויים במאפייני אוכלוסיית האזורים ובתבנית הפריסה המרחבית (השפעות של ריבוי טבעי והשפעות של שינויים במאפייני האוכלוסייה כמו שינויים בהתפלגות ההכנסות במטרופולין או הזדקנות האוכלוסייה) יוותרו מחוץ למסגרת המחקר.

 

בחינת דפוסי מעבר במחקר זה תיעשה בגישה של בחינת זרמי ההגירה בין קטגוריות של מקומות, על-פי מאפייניהם. דפוסי המעבר יאופיינו כהסתברות למעבר של קבוצות אוכלוסייה המוגדרות על-פי מאפייני פרט נבחרים, בין מאפיינים של אזורי מוצא ויעד במטרופולין, בהסתמך על הרקע התיאורטי בתחום הניידות בשוק הדיור; ההסתברות לביצוע מעבר בתוך תחומי שוק דיור אחד (בין תתי-השווקים השונים הנכללים בשוק הדיור) בין אזור מוצא ליעד, היא פונקציה של מאפייני הפרט ומאפייני המוצא והיעד (מאפייני שכונה, היצע הדיור ומאפייניו, רמת השירותים הציבוריים הזמינים והעלויות(. כאשר מתבצע מעבר נתון בין מוצא ויעד, משתני המוצא מהווים כוחות דחייה ומשתני היעד מהווים כוחות משיכה. מקרה המבחן שנבחר עבור מחקר זה הוא מטרופולין תל אביב. מטרופולין תל-אביב הינו המטרופולין הגדול והמפותח במדינה ומהווה את הליבה הכלכלית שלה. המחקר מתמקד בתקופה שבין השנים 1995-2008, תקופה משמעותית בהתפתחות המטרופולין.

קישור לפוסטר המחקר

 

מנחה: ד"ר פנינה פלאוט